Bel vrijblijvend
073 - 85 10 480
of
Bel mij terug

Huurrecht

 

  • Betaalt uw huurder de huur niet meer?
  • Verhelpt uw verhuurder gebreken of achterstallig onderhoud niet?
  • Wilt u tijdelijk verhuren zonder risico’s op huurbescherming voor de huurder?
  • Respecteert de verhuurder uw privacy niet?
  • Wilt u medehuurder worden?
  • Bent u medehuurder en wilt u opzeggen?
  • Bezorgt uw huurder overlast? Of ervaart uw huurder juist overlast?

UwJurist.nl helpt zowel huurders als verhuurder om te krijgen waar ze recht op hebben. Gebaseerd op 20 jaar ervaring. Bel gerust even om uw zaak vrijblijvend voor te leggen.

Diverse voorbeeldbrieven vindt u hier.

Gebreken aan de woning

U kunt als huurder nooit zomaar huur in gaan houden. Wel kunt u een zogenaamde gebrekenbrief (laten) sturen, het beste per aangetekende brief, met sommatie om het gebrek alsnog binnen 30 dagen volledig te verhelpen. U kunt daarbij tevens aankondigen anders zelf een en ander te (laten) herstellen en de kosten daarvan aan verhuurder in rekening te brengen (en zo nodig verrekenen met de huur), en/of dat u anders een bepaald percentage van de huur in zult houden tot het moment dat het alsnog deugdelijk is hersteld. Wat een redelijk percentage is in dit geval, hangt af van de ernst van de situatie.

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/onderhoud-huurwoning : Inbouwapparatuur van keukens wordt doorgaans aangemerkt als onroerende aanhorigheid van de woning. Die inbouwapparatuur wordt dan met de woning verhuurd door de verhuurder. Reparatie van bijv. een kapotte inbouwkoelkast is dan voor rekening van de verhuurder.

Er bestaat ook recht op een vergoeding van geleden en nog te lijden schade en evenredige huurvermindering. De wet bepaalt dit in de artikelen 7:207 en 7:208 BW:
7:207 lid 1. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
7:208. Onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206 is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
Bel gerust even voor vrijblijvend overleg als u er niet uitkomt. Huurrecht is onze specialisatie.

Hoe moet ik de woonruimte opleveren?

Hieronder informatie in welke staat u de woning of kamer moet opleveren, welke zaken u wel of niet moet repareren of verwijderen. Waar ‘woning’ staat, kunt u ook ‘kamer’ lezen.

Het uitgangspunt bij opleveren van de woning is dat de huurder de woning moet opleveren zoals deze was bij het aangaan van de huurovereenkomst

Veranderingen die u zelf met schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft aangebracht mag u laten zitten, tenzij destijds is afgesproken dat u deze moet verwijderen bij het einde van de huurovereenkomst.

Zaken die door normaal gebruik en normale slijtage zijn verouderd vallen hier buiten. Het is logisch dat bijvoorbeeld een keuken na 10 of 20 jaar deels of geheel versleten is.

De vraag is uiteraard hoe bepaald wordt, in welke staat de woning was bij het begin van het huurcontract. Welke regels daarvoor gelden hangt van 2 dingen af:

Is er bij het aangaan van de huurovereenkomst een opnamestaat gemaakt? Dat is opnamestaat is een beschrijving van de eigenschappen en alle eventuele gebreken of mankementen in- of aan de woning die door huurder en verhuurder moet zijn ondertekend bij het aangaan van het huurcontract.

De regels over oplevering zijn in het nieuwe huurrecht van 1 augustus 2003 veranderd. Voor huurcontracten die vóór 1 augustus 2003 zijn ingegaan gelden nog de oude regels, voor
contracten die 1 augustus 2003 of later zijn ingegaan gelden de nieuwe regels.

Contracten van vóór 1 augustus 2003

Bij oplevering zonder opnamestaat bij aanvang van de huur, moet u er van uitgaan dat de woning bij het begin van het contract in goede staat was. U moet de woning dan ook in goede staat opleveren (behalve normale slijtage).

Bij oplevering mét opnamestaat bij aanvang van de huur moet u er van uitgaan dat de woning in goede staat was behalve de zaken die in de opnamestaat staan. U moet de woning in goede staat opleveren. Met uitzondering van de gebreken op de opnamestaat en normale slijtage.

Bij contracten van voor 1 augustus 2003 ligt de bewijslast over de staat van de woning bij de huurder. Als de opnamestaat niet klopt moet de huurder dit kunnen aantonen. Dit is niet makkelijk. U zult dit moeten bewijzen met bijv. foto’s en verklaringen van getuigen, zoals  buren of een aannemer die in de woning heeft gewerkt.

Contracten van op of ná 1 augustus 2003

De bewijslast is voor deze contracten omgekeerd. Bij oplevering zonder opnamestaat, mag de u de woning opleveren zoals deze is. Als de verhuurder het hier niet mee eens is, dan moet de verhuurder bewijzen dat de woning in betere staat was bij het begin van het contract.

Bij oplevering met opnamestaat, moet u de woning opleveren zoals beschreven op de opnamestaat. Zaken die door normaal gebruik en slijtage zijn verouderd of stuk zijn gegaan hoeft u niet te repareren. Als u het achteraf niet eens bent met de opnamestaat dan moet u zelf bewijzen dat de woning slechter was dan vermeld in de opnamestaat.

Opleveringsprocedure
Als u bepaalde zaken moet herstellen dan moet de verhuurder wel een zorgvuldige procedure in acht nemen. U moet de kans krijgen om de gebreken zelf te verhelpen. Daarom moet de verhuurder zowel een voorinspectie als een eindinspectie houden.

Als dat niet is gebeurd kan verhuurder daar niet achteraf mee aankomen.

Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV)

Tenzij destijds schriftelijk is afgesproken dat deze ‘zelf aangebrachte voorzieningen’ (ZAV) bij het einde van de huur mochten blijven zitten, dient een huurder deze te verwijderen. Anders mag verhuurder dit doen op kosten van de huurder (of in uw geval diens erfgenamen). Het overlaten aan verhuurder is veel duurder dan het zelf doen. Een erfgenaam kan de erfenis e.d. wel verwerpen of beneficiair aanvaarden. Maar dat heeft ook weer andere haken en ogen. U kunt iets meer lezen hierover op bijv. http://www.huurgeschil.nl/index.php?page=depositievandemedehuurderendesamenwonernahetoverlijdenvandehuurder.php.
Er kan sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder door deze “zelf aangebrachte voorziening” (ZAV). Maar zelfs als dat zo is, is het erg moeilijk om uw gelijk te halen. De wet bepaalt namelijk dat een huurder alléén recht heeft op een vergoeding voor zover er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder. Dat is niet snel het geval:

Een huurder moet namelijk veel bewijzen. Allereerst moet de huurder aantonen dat sprake is van verrijking van de verhuurder. Dat is nog niet zo gemakkelijk, Zeker niet als de ZAV een uiting is van een heel bijzondere smaak van de huurder en /of de voorziening al wat ouder is. Dan is niet snel sprake van verrijking.

Ook moet de huurder bewijzen dat de verrijking ongerechtvaardigd is. Is dat bijvoorbeeld zo als het gaat om een 8 jaar oude keuken?

Daarnaast moet aangetoond worden dat de huurder is verarmd. Hij moet bewijzen dat hij zelf schade lijdt. Als e.e.a. ouder is en (bijna) is afgeschreven, is ook dat niet het geval.

Tot slot geldt als voorwaarde dat e.e.a. alleen lukt als het redelijk is gezien de omstandigheden van het geval.

U hebt wel een wegbreekrecht.

Huurrecht is onze specialisatie. Bel gerust even voor vrijblijvend overleg als u er niet uitkomt.

Waarborgsom niet terug gekregen ondanks normale oplevering?

U kunt de verhuurder middels een aangetekende brief in gebreke stellen en sommeren om alsnog binnen 14 dagen de waarborgsom terug te betalen. En aan te kondigen dat u bij gebreke daarvan aanspraak maakt op de wettelijke rente en rechtsmaatregelen zult laten nemen, waarvan de kosten ook op verhuurder verhaald worden.
Uiteraard kunnen wij u hier bij helpen. Neem gerust even telefonisch contact op voor vrijblijvend overleg.
Urgentie

Voor urgentie komt men niet zomaar in aanmerking. Daar moeten bijzondere omstandigheden voor zijn. U kunt naar het lokale beleid informeren bij de lokale woningcorporaties.

Inschrijven bij het RBP (voorheen GBA) is verplicht en kan uw huurder niet verbieden.

Huurgewenning

Er bestaat geen wettelijk recht op huurgewenning en ook niet op het alleen betalen van de laagste huur in het geval van dubbele huur. U kunt dit dus niet afdwingen. Huurrecht is onze specialisatie. Bel gerust even voor vrijblijvend overleg als u nog vragen heeft.

‘Huurverhoging doordat dochter mede-inkomsten heeft?’ Online #huurrecht vraag http://ow.ly/N4tqf  http://fb.me/6D1n52pKg 

1 maart 2015 Opiumwet gewijzigd: verhuurder kan celstraf/boete krijgen als hij weet of kon vermoeden dat gehuurde wordt gebruikt voor #hennepteelt. #Huurrecht

Thuis

Thuis